NIEUWE MISERIETAKS STAAT IN STEIGERS

Toegegeven, het is heftig. Elke week verdwijnt er in Vlaanderen een kleine zestig voetbalvelden aan open ruimte. Minstens moet de snelheid waarmee we onze open ruimte consumeren afnemen.

In de nacht van 22 op 23 februari 2022 bereikte de Vlaamse Regering een akkoord over het stikstofdossier, en daaraan gekoppeld de bouwshift, vroeger genaamd de betonstop. Het akkoord beoogt de conservering van de beschikbare ruimte in Vlaanderen. Zo moet tegen 2025 de consumptiedrang van de huidige 5 hectare per dag worden teruggedrongen tot ongeveer de helft.

De uitgewerkte regeling is – hoe kan het ook anders – zeer technisch. Het akkoord spreekt over ‘woonreservegebied’ dat herbestemd moet worden. Anders gesteld: gronden die nu als bouwgrond kwalificeren, zullen een nieuwe bestemming als bos- of landbouwgrond krijgen. En de eigenaars? Die worden vergoed voor de onlosmakelijk verbonden waardevermindering. Vlaanderen en haar lokale besturen zullen opdraaien voor de factuur, begroot op een bedrag van 2 tot 31 miljard euro. Meteen werd ook de dure eed gezworen dat eigenaars voor de volle 100% van de waardevermindering vergoed zullen worden. Pittig detail: in eerdere beleidsplannen werd daarin niet noodzakelijk voorzien.

Meteen moet ook de vraag worden gesteld of over die vergoeding belasting verschuldigd is. Het ontluisterend antwoord is : “Ja, dat kan”.  Dat aantonen kan best aan de hand van een voorbeeld. Stel, een gezin kocht twee jaar terug een bouwgrond aan om er een droomhuis op te bouwen. Vandaag de dag stijgt de waarde van zo’n bouwgrond zienderogen. Twee jaar later is de waarde met 50 procent gestegen. Goed nieuws, tot de grond plots bosgrond wordt en het gezin haar droomhuisplannen moet opbergen. Er mag niet meer op gebouwd worden, zodat het gezin genoodzaakt is de grond te verkopen. Overigens is die verkoop ook noodzakelijk om beroep te kunnen doen op de compensatie van overheidswege.

Uiteraard is de waarde van de grond inmiddels gekelderd door de herbestemming naar bosgrond. Hieraan komt Vlaanderen tegemoet met een planschadevergoeding. Eigenaars van herbestemde gronden worden gecompenseerd tot 100% van de verkoopwaarde op het tijdstip van de herbestemming. Om recht te hebben op een zogenaamde planschadevergoeding moet er wel reële schade zijn en moet de grond binnen een termijn van vijf jaar vanaf de herbestemming verkocht worden.

Het gezin moet de grond dus snel verkopen om de planschadevergoeding te kunnen ontvangen. Zonder deze vergoeding zou het gezin een zware financiële klap te verduren krijgen. Hierbij duikt echter een fiscaal probleem op. Ingevolge artikel 90, 8° van het Wetboek Inkomstenbelasting wordt de meerwaarde op gronden die binnen de vijf of acht jaar na aankoop alweer verkocht worden, belast aan respectievelijk 33% of 16,5%.

Om deze meerwaarde te berekenen moet het verschil worden gemaakt tussen enerzijds de  verkoopprijs en anderzijds de aankoopprijs, verminderd met de planschadevergoeding. De ontvangen planschadevergoeding wordt hierdoor onrechtstreeks belast ten belope van 33% bij verkoop binnen de vijf jaar na aankoop of 16,5% bij verkoop na meer dan vijf, maar minder dan acht jaar na de aankoop.

Concreet betekent dit dat het gezin gedwongen wordt de grond te verkopen binnen de vijf jaar om recht te hebben op de planschadevergoeding. Tegelijkertijd wordt de gerealiseerde meerwaarde getaxeerd. En dus, zal het gezin niet meer eenzelfde grond kunnen kopen.

En dat mag toch ‘straf’ genoemd worden. De overheid belast de schadevergoeding die zij toekent aan een door haar gecreëerd slachtoffer. De belasting is schade die niet vergoed wordt door de overheid. Het gezin in ons voorbeeld verliest. Dit probleem zou moeten worden opgelost. Maar helaas is dit geen eenvoudige vestzak-broekzakoperatie. Immers, de Vlaamse overheid vergoedt en de federale overheid belast. De federale en regionale wetgeving zijn kennelijk onvoldoende op elkaar zijn afgestemd. En of dat politiek kan worden opgelost zal maar zeer de vraag zijn.

Bovendien komt een en ander ook discriminerend voor. Grondeigenaars worden door de overheid gedwongen om hun herbestemde grond te verkopen. De grondeigenaars die langer dan acht jaar geleden kochten, ontsnappen aan iedere belasting. De eigenaars die minder lang geleden kochten, worden wel belast. Het valt af te wachten of dit schijnbaar arbitrair criterium in het licht van de bouwshift de grondwettelijkheidstoets kan doorstaan.  

Tijd voor de politiek om ook dit aspect te bekijken. Wordt dat niet gedaan, dan is sprake van de miserietaks 2.0. Met dat verschil dat er voor deze miserietaks zelfs niet uit de echt moet worden gescheiden!

Meer weten? Contacteer : Emily Polfliet, Jurist-fiscalist Tuerlinckx Tax Lawyers : emily.polfliet@tuerlinckx.eu