Uw buitenlands onroerend goed krijgt een kadastraal inkomen toegekend…

Elk onroerend goed in België beschikt over een kadastraal inkomen. Het gaat om een fictief inkomen, dat het goed jaarlijks netto zou opbrengen aan de eigenaar ervan op referentiedatum 1 januari 1975. Vandaag vormt het kadastraal inkomen de basis voor onder meer de onroerende voorheffing. Ook in de personenbelasting wordt rekening gehouden met het kadastraal inkomen, wanneer u – naast uw gezinswoning – over andere onroerende goederen in België beschikt. Denk daarbij aan een vakantiehuisje in de Ardennen, of een appartement aan de kust.

Voor inkomsten van onroerende goederen geleden in het buitenland daarentegen, is geen vergelijkbare waarde beschikbaar, zodat eigenaars van onroerende goederen in het buitenland belast worden op de werkelijk ontvangen huur of huurwaarde. Doorgaans overstijgen deze bedragen echter het kadastraal inkomen van een vergelijkbare woning in België. Het Hof van Justitie achtte de wetgeving dan ook strijdig met het vrij verkeer van kapitaal binnen de Europese Unie.

De wetgever heeft daarom geoordeeld dat ook buitenlandse onroerende goederen belast dienen te worden op basis van hun kadastraal inkomen. België zal daarom aan elk onroerend goed in het buitenland, dat wordt opgenomen in de aangifte in de personenbelasting, zelf een kadastraal inkomen toekennen. Om deze klus te klaren dienen belastingplichtigen zelf hun buitenlandse onroerende goederen aan te geven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (Cel buitenlands KI) in een daartoe ontworpen aangifteformulier.

Elke natuurlijke persoon die een onroerend goed in het buitenland bezit, zal hiervan aangifte moeten doen. Was u op 1 januari 2021 reeds eigenaar van het onroerend goed, dan heeft u tot 31 december 2021 de tijd om de aangifte in te dienen. Verwierf of vervreemde u daarentegen in de loop van 2021 een buitenlands onroerend goed, dan beschikt u over een aangiftetermijn van vier maanden vanaf de datum van verwerving.

Indien de zakelijke rechten op een onroerend goed verdeeld zijn over verschillende personen, dient elk van deze personen afzonderlijk een aangifte in te dienen. Daarenboven dient u, indien u rechten bezit op verschillende onroerende goederen, voor elk van deze goederen een aangifte in te dienen.

…op basis van de waarde van het goed op 1 januari 1975

Het huidige kadastraal inkomen van in België gelegen onroerende goederen weerspiegelt een fictief jaarinkomen zoals op 1 januari 1975 verwacht kon worden. Om ervoor te zorgen dat het kadastraal inkomen van de buitenlandse onroerende goederen niet in die mate afwijkt zodat opnieuw een ongelijke behandeling ontstaat met in België gelegen onroerende goederen, zal ook voor de buitenlandse onroerende goederen de waarde op de referentiedatum van 1 januari 1975 in aanmerking genomen worden bij de vaststelling van kadastraal inkomen.

Omdat het voor veel eigenaars praktisch is de waarde van het goed op referentiedatum van 1 januari 1975 in aanmerking genomen worden bij de vaststelling van kadastraal inkomen.

Omdat het voor veel eigenaars praktisch is de waarde van het goed op referentiedatum 1 januari 1975 te kennen – laat staan te bewijzen – zal voor gebouwde onroerende goederen rekening gehouden worden met de actuele, normale verkoopwaarde van het onroerend goed op datum van aangifte. Vervolgens wordt voormelde waarde gedeeld door een correctiefactor om zo de waarde op referentiedatum te benaderen. Vervolgens wordt het kadastraal inkomen bepaald door een percentage van 5,3 procent toe te passen, wat de netto-opbrengst op jaarbasis moet bepalen.

 actuele normale verkoopwaarde   x 5,3% = kadastraal inkomen 

correctiefactor                                                  

De circulaire vermeldt dat wanneer men de huurwaarde of verkoopwaarde van het onroerend goed in 1975 wel degelijk kent, men aan de administratie kan verzoeken rekening te houden met die historische waarde. Is de uitkomst van de formule lager dan de werkelijke waarde in 1975, dan loont het alleszins niet de moeite te verzoeken rekening te houden met de historische data.

Beschikt u niet over een recente deskundige waardebepaling waaruit de actuele, normale verkoopwaarde blijkt, dan kan ook de waarde op het tijdstip van verwerving in aanmerking genomen worden. In dat geval wordt de prijs zoals die is opgenomen in de aankoopakte, schenkingsaangifte of aangifte van nalatenschap gedeeld door de correctiefactor van het jaar van verwerving, om de prijs op 1 januari 1975 te benaderen.

Voor ongebouwde onroerende goederen wordt steeds een kadastraal inkomen vastgesteld van 2 euro per hectare grond.