Voorwaarden voor de 6% btw

De bouwheer of de leverancier moet aangifte doen bij de FOD Financiën via MyMinFin vóór de btw opeisbaar wordt.

Voor vastgoedwerkzaamheden (afbraak-heropbouw) wordt de btw opeisbaar wanneer de werken voltooid zijn of bij facturatie of betaling van de factuur vóór de voltooiing van de werken. Voor een woning na afbraak-heropbouw wordt de btw opeisbaar bij oplevering of bij facturatie of betaling van de factuur. Na indiening van de aangifte via MyMinFin ontvangt de declarant een uniek referentienummer dat hij bij voorkeur vermeldt op de facturen.
De dienstverleners moeten een kopie van de aangifte ontvangen.
De btw over de betreffende werkzaamheden moet opeisbaar zijn tussen 1 januari 2021 en 31 december 2021, uiterlijk 31 december van het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik wordt genomen.

De totale bewoonbare oppervlakte is maximaal 200 m2. Deze voorwaarde met sociaal oogmerk wordt ingevoerd zodat het enkel om middelgrote woningen gaat en moet gedurende minstens 5 jaar worden nageleefd.

Hoe wordt de oppervlakte van 200 m² berekend?

De totale bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de netto-oppervlakte (de oppervlakte die fysiek bewoonbaar is, dat wil zeggen zonder rekening te houden met muren en trappenhuizen) van alle woonvertrekken op te tellen, op voorwaarde dat deze kamers een minimale oppervlakte van 4 m² en een minimale hoogte van 2 meter boven de vloer hebben.

Garages, badkamers, wc's, ruimten met douches of wastafels, trappen, opbergruimten, niet-bewoonbare kelders en zolders worden niet beschouwd als woonvertrekken.

Werken die vóór 1 januari 2021 aan de gang zijn

Voor afbraak-heropbouwwerken van projecten die vóór 1 januari 2021 aan de gang zijn, is het mogelijk een verlaagd tarief te genieten op de btw die opeisbaar is vanaf 1 januari 2021 voor zover de aangifte vóór 31 maart 2021 werd ingediend.

Dit overgangsregime is enkel van toepassing op de afbraak-heropbouw van vastgoed en niet op de veronderstelling van een oplevering.

Het tarief van 6% geldt enkel voor de btw die opeisbaar is geworden na 1 januari 2021, voor zover aan de andere voorwaarden is voldaan, waaronder de indiening van de aangifte vóór de btw opeisbaar wordt.

Zo mag voor een in 2020 gestart afbraak- en heropbouwproject waarvan de aangifte in april 2021 is ingediend en in juni 2021 aan de koper is opgeleverd, het tarief van 6% worden toegepast bij de oplevering van het gebouw (voor zover de facturatie of de betaling van de oplevering niet vóór de indiening van de aangifte zijn gebeurd).

Verkoop op plan

Gaat het om een verkoop op plan, dan wordt de oplevering doorgaans gefactureerd naargelang de werken vorderen. Het verlaagde tarief kan dan op elke factuur worden toegepast als aan de voorwaarden is voldaan.

In tegenstelling tot wat is bepaald voor een oplevering die niet in het kader van een verkoop op plan plaatsvindt, bepaalt het koninklijk besluit dat de aangifte moet gebeuren vóór de oplevering. Hierdoor kan de facturatie tegen 6% gebeuren voor tussentijdse betalingen op voorwaard dat de oplevering nog niet heeft plaatsgevonden.
Het is wel nog wachten op een duidelijke bevestiging van die mogelijkheid door de administratie. In geval van twijfel is het raadzaam om de aangifte in te dienen vóór de opeenvolgende facturaties.