Jan Van Hemelen (jan.vanhemelen@tuerlinckx.eu)
Antwerpen Desk
Tuerlinckx Tax Lawyers

Antwerpen, 18 september 2020. Voor beleggers die niet geïnteresseerd zijn in een grillige beurs of die op zoek zijn naar een diversificatie van hun vastgoedportefeuille kunnen vastgoedcertificaten een interessante belegging vormen. De emittent van zulke certificaten koopt met de inschrijvingen ervan een onroerend goed aan dat nadien verhuurd wordt. De certificaathouders hebben recht op een proportioneel deel van de huuropbrengsten evenals een gebeurlijke meerwaarde. Met vastgoedcertificaten kan aldus de juridische en de economische eigendom van onroerend goed opgesplitst worden: de emittent van de certificaten is de juridische eigenaar, de certificaathouder kan beleggen in vastgoed waar het zonder certificering niet mogelijk of wenselijk zou zijn om het onroerend goed aan te schaffen.

Daar waar een rechtstreekse investering in vastgoed fiscaal een onroerend inkomen in hoofde van de belegger zou  vormen, dient men de opbrengsten van vastgoedcertificaten te kwalificeren als een roerend inkomen. Bijgevolg zijn zowel de periodieke coupons die de huuropbrengsten vertegenwoordigen evenals de liquidatiecoupon die de meerwaarde vertegenwoordigt, onderworpen aan de roerende voorheffing.

In een nationale context is de kous daarmee af: de emittent van het certificaat zal bij uitbetaling van de coupons roerende voorheffing inhouden en deze voorheffing zal bevrijdend werken ten aanzien van de certificaathouder – Belgisch rijksinwoner. In internationale context daarentegen liggen de zaken anders. Bij roerend inkomen heeft de bronstaat – in tegenstelling tot het geval van onroerend inkomen – in het leeuwendeel van de toepasselijke dubbelbelastingverdragen slechts een beperkte heffingsbevoegdheid. Meestal gaat het om 5%, 10% of 15%.

Nochtans is de emittent van het vastgoedcertificaat bij betaling verplicht 30% roerende voorheffing in te houden. De buitenlandse belegger die een beroep wil doen op de regels van het toepasselijke dubbelbelastingverdrag dient dan een verzoek (voor de kenners: het formulier 276 INT) te richten aan de F.O.D. financiën om het teveel aan ingehouden roerende voorheffing terug te betalen.

Net daar knelt het schoentje: uit de praktijk blijkt  dat het centrum buitenland – de dienst die de formulieren 276 INT verwerkt – recentelijk van standpunt is veranderd wat betreft de kwalificatie van de uitbetaalde coupons. Na jarenlang aanvaard te hebben dat dergelijke betalingen interest vormen, verandert de F.O.D. financiën het geweer van schouder en kwalificeert ze de betalingen als dividenduitkering. Wellicht doet dit u – net zoals ons – de wenkbrauwen fronsen.  Wellicht nog meer als u weet dat – tot nu toe – de enige motivatie die hiervoor werd ontvangen een verwijzing naar de nationale wetgeving omtrent dividenden was, in plaats naar de verdragsrechtelijke definitie van interest of dividenden.

Specifiek voor het dubbelbelastingverdrag Nederland – België zorgt voormelde kwalificatie voor problemen. België mag 10% inhouden op Belgische interesten aan een Nederlandse rijksinwoner, maar de Nederlandse aandeelhouder betaalt 15% Belgische voorheffing. Bovendien wordt de Nederlandse rijksinwoner die zich in deze situatie bevindt, geconfronteerd met bijzonder armzalige beroepsmogelijkheden. Immers, het aanvechten van een teruggavebeslissing gebeurt via een verzoek tot rechtzetting, hetgeen wordt behandeld door het centrum buitenland zélf. Wil men beroep doen op de rechtbank moet men beseffen dat de rechtbanken te Brussel bevoegd zijn. Vanwege de gerechtelijke achterstand kan een procedure in eerste aanleg en beroep maar liefst tien jaar in beslag nemen.

Kwaadwillige tongen zouden beweren dat de F.O.D. Financiën hiermee een soort schaakspel spelen tegen de Nederlandse houders van Belgische vastgoedcertificaten. Hoewel er nog geen rechtspraak over bestaat, kan men slechts zeer bezwaarlijk volhouden dat de coupons van een vastgoedcertificaat op de ene of de andere manier een vergoeding van maatschappelijk kapitaal zouden vormen in plaats van interest. Gekoppeld aan het feit dat rechtsbedeling in deze situatie op zijn zachtst gezegd stroef verloopt, kan men begrip tonen voor degenen die hieruit afleiden dat de Belgische fiscus Nederlandse certificaathouders een hak wilt zetten.